南京，2023年4月18日——4月18日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办2023年南京一季度市场回顾媒体发布会，针对南京写字楼市场、零售商业市场和公募REITs等话题进行多维度的解读。
写字楼市场吸纳增加，复苏初显
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2023年一季度，河西CBD上新，释放了积极的复苏信号，而去年同期无新增项目入市。河西CBD核心区国泰君安金融中心项目入市，带来市场新增体量9.3万平方米，高品质商办项目总存量增至444万平方米。
疫情结束后，市场成交活跃度明显提升，全市吸纳量大幅增加，市场需求实现有效满足。1季度甲级写字楼整体吸纳量为5.6万平方米，环比增加51%，创下2021年至今单一季度吸纳量之最。但受到新增项目入市影响，整体空置率抬升0.4个百分点至25.9%。新街口板块持续承压，仍保持21%的空置率水平，去化压力长期存在。河西因新项目入市影响，空置率抬升至30%。
金融、TMT、专业服务三大传统行业成交稳健。金融行业活跃度增加，租赁成交占比重回40%，表现抢眼，其中河西占比达68%。TMT行业成长性强、扩租速度快，成交面积跨度大，分布在雨花、江宁、新街口及河西板块，租赁成交占比达15%。专业服务行业以律所、会计师事务所和联合办公为主，整层以上大面积成交集中在新街口及河西板块，租赁成交占比达13%。此外，新兴的行业变革也体现在客户成交结构中，以医药研发、流通、健康护理等为主的大健康产业及能源科技、新能源汽车及电池为核心的新能源产业成交占比达11%，增加了市场成交的多样性。
从租金表现来看，市场持续承压，许多写字楼业主在租金和免租期等条件上进一步让步，整体租金成交净价环比下降1.8%，进一步降至2.74元/平方米/天，新街口板块租金水平仍处全市高位，河西板块高品质项目不断入市，物业软硬件水平持续升级，不断缩小与新街口的差距。从销售市场表现来看，整体市场以去库存为主，1季度成交面积约5.14万平方米，成交价格环比下降11.1%，进一步下探至约1.4万元/平方米。
戴德梁行项目及企业服务部高级助理董事朱丹华表示，2023年一季度疫情全面放开后积压需求得到有效释放，商办市场整体吸纳量大幅增加，同时看到成交价格并没有止跌，白热化竞争依然存在，疫情后行业全面复苏仍需要时间。南京商办市场竞争压力之下，除降价手段，业主如何根据自身项目特色，制订差异化去化策略需要重新思考。核心区存量楼宇可制定针对性的迭代焕新策略以适应新市场新行业客户需求；非核心区楼宇应明确产业定位以营造良好的行业发展氛围。南京楼宇发展已从拼硬件时代向智能化、绿色化、节能化、人性化方向转变，产品打造应该顺应新的发展趋势及要求。
零售物业市场回暖，整体空置率下降
更多经济指标的上升显示南京经济在2023年第一季度保持良好复苏态势，为消费者信心的增长和南京零售物业市场回暖带来强劲动力。本季度，南京中高端零售物业市场无新增供应入市，市场总存量保持在5,890,930平方米。
随着全国疫情防控政策调整，以及南京政府出台发放消费券等促销费回暖措施，南京零售市场加速回暖。据市商务局数据显示，春节假期期间，南京重点监测的商场客流量增长30%左右，新街口商圈商场客流达117万人次，同比增长48%。
一季度，南京零售物业市场整体空置率环比下降0.2个百分点至5.3%，净吸纳量录得约49,102平方米。鉴于季内无新增供应，新租主要源于现有项目内的业态及品牌调整。核心商圈内，国际品牌继续新开或扩张；新兴区域内，大众品牌为主要需求来源。餐饮、时尚、新能源汽车体验店、生活方式和娱乐业态仍为主要需求驱动力。季内，大多数零售物业的业主仍按既定策略维持租金不变，南京全市首层平均租金报价保持在人民币634.1元/月/平方米。
2023年，预计12个新项目将竣工落成，为市场带来约140万平方米的新增供应。核心区域内，位于河西商圈的国金中心和德基世贸中心预计于2023年入市，新项目的高端定位将提升河西商圈的商业氛围。新兴区域内，随着轨道交通等基础设施的不断完善，以及南京市政府规划发展4个市级中心，6个市级副中心，城南、江北、仙林等新兴商圈将吸引房地产商开发零售物业项目，亦将因新项目入市而逐步发展成熟。
数字化赋能商圈发展
面对市场的不断变换，包括南京新街口商圈在内的越来越多的商圈和购物中心纷纷思考如何运用数字化的手段提升消费的体验。各监管部门也积极协调商圈内购物中心业主及租户进行数字化转型，这其中包括智慧商圈大数据平台、智能网络、智慧场景、智慧支付、数字化营销、数字化转型、智慧监测分析等。
戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九表示，单纯购物消费的需求，早已被直播、电商所分流，现在的实体商业从某种程度上来说更多是一种充满仪式感的公共社交场合。数字化的植入主要借助于互联网生态，通过线上线下互补结合的方式，创造了更多“内容消费”，以小程序支付、支付即会员、支付即积分等数字化赋能的手段，为消费者带来更多元的消费体验。而数字化转型带来的意义在于，打破了购物中心传统固有的租金思维，转化为顾客思维、流量思维。最终通过“人”“货”“场”的全面数字化来带动线上线下的深度融合，从而实现消费者的回流。
南京公募REITs市场蓄势待发
南京是江苏省省会，东部地区重要的中心城市，全国重要的科研教育基地和综合交通枢纽。2021年伊始，南京市就发布了《关于加快推进南京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的若干措施》，在城市及政策的双重支撑下，南京目前共有约13单公募REITs处于筹备发行过程中，物业种类涵盖产业园、仓储、保障性住房及环保，虽没有正式发行成功，但是打下了良好基础，相信不久南京即将实现公募REITs发行零的突破。
戴德梁行估价及顾问服务部董事王飞强表示，南京政府层面支持力度大，城市优质资产众多，产业园、仓储物流、保障性住房、优质商业物业及收费收益权类项目市场机会广阔。戴德梁行长期助力中国REITs发展，迄今为止共参与了27单公募REITs中的12单发行，服务物业涵盖仓储物流，产业园区，保障房，固废处理，发电设施，提供四项专业服务，包括不动产估值、市场调研、股权评估及工程尽调等等。未来，戴德梁行将为南京乃至江苏公募REITs发行提供更大的助力，提供具有国际化视野的专业力量。
展望未来，戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历总结，南京正在加快建设国家区域科技创新中心，将继续吸引TMT、高端制造、新能源汽车、专业服务业等相关产业集群。鉴于积极的经济预期，良好的政策支持，以及更多可供选择的优质写字楼面积，南京写字楼市场的需求将在未来得以释放。 同时，鉴于2023年中国及南京本地经济的稳健增长势头，以及南京深入实施消费促进“四季有约”行动计划，本地消费热情将被点燃。受上述积极的影响，国内外零售商的扩张步伐将加快，优质零售物业的净吸纳量有望明显上升。此外，近期商业资产公募REITs政策的发布，进一步丰富了公募REITs的底层资产，打通了“融、投、管、退”的行业全链条，有助于商业地产行业高质量的发展。
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